A conta completa de um lote em condomínio

Quase todo cliente chega com uma pergunta só: quanto custa o lote. É a pergunta certa para começar e a errada para decidir, porque o lote é apenas uma das quatro parcelas da conta.

PARCELA UM, o lote. É a única que aparece no anúncio e a única que se negocia de verdade. Pode ser à vista, parcelada direto com a incorporadora ou financiada.

PARCELA DOIS, a taxa mensal de condomínio. Começa quando a infraestrutura é entregue, incide sobre o lote vazio e não para. Ela custeia segurança, manutenção das áreas comuns, energia das vias, paisagismo e administração. Num condomínio de alto padrão, com portaria armada e área de lazer extensa, ela é uma conta de peso mensal comparável a um bom carro financiado.

PARCELA TRÊS, o IPTU. Incide sobre o lote desde já e sobe quando a casa fica pronta, porque o que se tributa passa a ser terreno mais edificação.

PARCELA QUATRO, a construção. É a maior das quatro e a mais subestimada, porque é a única que ainda não existe quando a decisão é tomada. Aqui não vou dar número: custo de obra varia demais por padrão de acabamento, e chutar seria justamente o que este site não faz.

Sobre financiamento, vale entender duas linhas diferentes, porque muita gente chega achando que existe uma só.

O Sistema Financeiro de Habitação, o SFH, é a linha com condições mais favoráveis, e atende imóveis avaliados até R$ 2,25 milhões. Acima disso, a operação migra para o Sistema Financeiro Imobiliário, o SFI, com juros mais altos. A entrada mínima costuma ficar em 20% do valor do imóvel, e o prazo máximo chega a 420 meses, o equivalente a 35 anos.

Na tabela SAC, que é a mais usada nesse tipo de operação, a amortização é constante e os juros incidem sobre o saldo devedor, que cai a cada mês. Na prática: a primeira parcela é a mais alta de todas, e cada uma seguinte é um pouco menor que a anterior. Quem planeja o orçamento pela primeira parcela está planejando pelo pior mês do contrato inteiro, o que é conservador e, portanto, correto.

Uma observação importante sobre lote puro: nem todo banco financia terreno em condomínio com as mesmas condições de uma casa pronta, e alguns não financiam. Quando existe, o prazo costuma ser mais curto e a entrada, maior. Vale confirmar isso com o banco antes de assinar qualquer proposta, e não depois.

O simulador que deixei nas páginas dos imóveis deste site faz essa conta com esses parâmetros e diz, na própria tela, que é aproximação. Ele não inclui seguros obrigatórios, tarifa de administração nem custos de cartório, que existem e alteram o resultado. Ele serve para você chegar na conversa com o banco sabendo a ordem de grandeza, não para substituir a proposta formal.

A conta que eu peço para todo cliente montar antes de decidir é simples e tem quatro linhas: entrada, parcela mensal do financiamento, taxa de condomínio e IPTU. Se as quatro couberem confortavelmente no orçamento com a casa ainda não construída, a decisão é sólida. Se couberem apertadas, o problema não é o lote. É o momento.