Sete conferências antes de assinar um lote em condomínio

Comprar lote em condomínio fechado é uma operação com muito menos armadilha do que comprar imóvel avulso. Mas ela tem as suas, e todas aparecem em documento, não em visita. Esta é a sequência que eu percorro.

PRIMEIRA: o registro de incorporação. Ele fica no cartório de registro de imóveis competente, e é o documento que autoriza o empreendimento a vender. Sem ele, o que está sendo vendido é promessa. Peça o número e confira no cartório, não com o vendedor.

SEGUNDA: a matrícula do lote, atualizada, com certidão de ônus reais. A matrícula é a certidão de nascimento do imóvel: ela mostra quem é o dono e o que pesa sobre ele. Penhora, hipoteca, usufruto, tudo aparece ali. Atualizada quer dizer emitida nos últimos trinta dias, não a que estava na pasta.

TERCEIRA: a licença ambiental e a licença de instalação. Empreendimento horizontal mexe com drenagem, supressão de vegetação e às vezes com área de preservação. Licença irregular não impede a venda hoje, impede o habite-se depois, e quem descobre isso é o comprador na hora de construir.

QUARTA: a convenção e o regimento interno, lidos de verdade. É neles que estão as regras de construção, e elas são muito mais restritivas do que a maioria imagina: recuo obrigatório, taxa de ocupação, gabarito, material de fachada, prazo para começar e para terminar a obra. Já vi cliente comprar um lote imaginando um projeto que a convenção do próprio condomínio não permitia.

QUINTA: a taxa mensal de condomínio prevista, com a informação de quando ela começa a ser cobrada. Aqui mora a surpresa mais comum. A taxa incide sobre o lote ainda vazio, a partir da entrega da infraestrutura, e custeia segurança, manutenção das áreas comuns, energia das vias, paisagismo e administração. Quem compra pensando em construir daqui a três anos vai pagar trinta e seis taxas antes de dormir uma noite lá.

SEXTA: o cronograma da infraestrutura e o histórico da incorporadora, quando o empreendimento ainda está em obras. Cronograma é o que prometeram. Histórico é o que costumam cumprir. Os dois juntos dizem mais do que qualquer um deles sozinho.

SÉTIMA: a certidão negativa de débitos municipais, o memorial de incorporação e, do lado do comprador, a documentação pessoal completa, incluindo a certidão de estado civil. Casamento e união estável mudam quem precisa assinar, e essa é a correção mais cara de fazer depois.

Some a isso os custos que não estão no preço anunciado: o ITBI, as taxas de registro em cartório e a escritura pública. Eles não são opcionais e não são pequenos.

Nenhuma dessas conferências exige que você seja advogado. Exige que alguém peça os documentos e leia. É a parte menos glamourosa do meu trabalho e é, disparado, a que mais evita prejuízo.